투기지역 주택담보대출, 개인당 1건→가구당 1건 제한

정부가 2일 발표한 주택시장 안정화 방안은 세제·금융·청약 제도·주택 공급 계획 등 전방위 규제를 담았다. 주요 내용을 일문일답 형태로 알아본다.

Q: 투기과열지구로 지정된 서울에서 재건축 아파트를 사들이면 조합원이 될 수 있나?

A: 재건축 조합이 설립된 이후부터 새 아파트가 준공돼 입주할 때까지는 조합원 자격을 사고팔 수 없게 됐다. 예외적으로 3년 이상 조합원 자격을 유지한 사람에 한해 '조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 신청을 하지 못한 경우'와 '사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우'엔 조합원 자격을 양도할 수 있다.

Q: 지난달 서울에서 재건축 아파트를 샀는데 아직 잔금을 치르지 못했다. 이번 대책 규제를 적용받나?

A: 원칙적으로는 투기과열지구 지정(8월 3일) 전에 이전 등기를 마쳐야만 규제를 피할 수 있다. 다만 이번에는 8월 3일 이전에 매매계약이 체결됐다면, 그 거래에 대해서는 규제 적용을 하지 않기로 했다.

Q: 올해 초 강남에서 재건축 아파트를 조합원 자격으로 분양받았다. 내년 초 투기과열지구인 다른 지역 재건축 아파트를 분양받을 수 있나?

A: 안 된다. 투기과열지구 지정 전 취득한 주택이라도 분양 후 5년이 지나지 않았다면 또 다른 투기과열지구의 재건축 아파트 분양을 받을 수 없다.

Q: 서울에서 아파트 1순위 청약 자격은 어떻게 바뀌나?

A: 투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하인 아파트의 1순위 청약 자격은 지역 구분 없이 '청약통장 가입 기간 2년 + 납부 횟수 24회'로 통일된다. 지금까지 1순위 자격은 수도권의 경우 '청약통장 가입 기간 1년 + 납부 횟수 12회', 지방은 '청약통장 가입 기간 6개월 + 납부 횟수 6회'였다.

Q: 아파트 청약에서 추첨제는 사라지나?

A: 실수요자 당첨 확률을 높이기 위해 가점제(무주택 기간·부양가족 수 등에 따라 가점을 부여해 청약 기회를 차등하는 제도) 당첨 비율을 높인다. 투기과열지구 내에서는 전용 85㎡ 이하의 경우, 전부 가점제로 선정한다. 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하는 75%, 전용 85㎡ 초과는 30%를 가점제로 뽑아야 한다. 부적격 당첨자로 인한 예비 입주자 선정에서도 이전에는 추첨제로 진행했지만, 이제는 가점제를 적용하기로 했다.

Q: 대구에서 1순위 자격으로 청약에 당첨된 사람이 투기과열지구·조정대상지역이 아닌 다른 지역에서 다시 1순위로 청약할 수 있나?

A: 안 된다. 가점제로 당첨된 사람과 그 가족(세대원)은 2년간 어느 곳에서도 다시 가점제로 청약을 받을 수 없도록 9월 중 청약 제도를 개편한다. 1순위 가점이 높은 무주택자가 재당첨 제한이 없는 지역의 인기 아파트를 분양받아 웃돈을 받고 분양권을 사고파는 행위를 막기 위해서다.

Q: 서울 강남 지역에 남편이 주택담보대출을 받아 구매한 아파트가 있다. 아내가 따로 주택담보대출을 받아 다시 강남 아파트를 살 수 있나?

A: 안 된다. 투기지역에서 주택담보대출은 '가구당 1건'으로 제한된다.

Q: 경기도 용인에 대출을 받아 사들인 아파트가 있는 상태에서, 추가로 서울 강남 아파트를 사기 위해 또 담보대출을 받으면 LTV·DTI가 강화되나?

A: 그렇다. 투기과열지구 및 투기지역에서 LTV·DTI는 각각 40%이지만 이미 주택담보대출이 있는 가구가 추가로 주택담보대출을 받으면 10%포인트씩 강화돼 각각 30%로 규제된다.

Q: 서울에서 9억원 미만의 아파트를 한 채 사서, 세입자에게 2년간 전세를 놓고, 자신은 직장이나 자녀 학교가 가까운 지역에 세를 얻어 살았다. 비과세 혜택을 받을 수 있나?

A: 과거엔 가능했지만, 이제 안 된다. 서울 등에서 8월 3일 이후 취득한 주택은 1가구 1주택이라 하더라도 반드시 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

Q: 아파트 분양권을 웃돈(프리미엄)을 받고 팔 때 내는 세금도 늘어나나?

A: 그렇다. 지금까지는 분양권을 2년 이상 갖고 있었다면 양도소득세를 일반 세율(6~40%)로 과세했지만, 내년 1월 1일부터 양도하는 분양권부터는 보유 기간과 상관없이 무조건 50%로 과세한다.

Q: 지금 주택을 여러 채 갖고 있는데 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택이 있나?

A: 임대주택에 대한 취득세·재산세 등 지방세가 감면된다. 임대소득에 대한 소득세도 깎아준다.