청약 제로 속출, 오피스텔 왜 이러지?

작년 6월 경기도 하남 미사강변지구에서 분양한 오피스텔엔 9만 건이 넘는 청약 접수로 청약금만 920억원이 일시에 몰렸다. 지난해 정부가 아파트를 중심으로 청약 수요를 억누르자 오피스텔 시장이 '풍선 효과'를 누렸다. 저금리 기조에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 오피스텔 청약에 몰렸다.

하지만 최근 들어 오피스텔 청약 시장 분위기가 달라졌다. 입지와 배후수요 여부에 따라 청약 성적이 극과 극으로 갈리고 있다. 수도권에 신규 공급된 오피스텔에서도 아무도 청약하지 않는 '무청약 단지'까지 나왔다. 오피스텔 임대수익률은 여전히 시중 예금금리를 웃돌지만, 계속 하향세를 보이고 있다. 입주를 기다리는 오피스텔, 분양을 앞둔 단지 등 시장에 쏟아지는 물량이 많은 것도 악재로 꼽힌다. 부동산 전문가들은 "비교적 소액을 투자해 임대수익을 얻는 수익형 부동산으로서 오피스텔을 찾는 수요가 적지 않다"면서도 "입지와 브랜드, 상품의 미래가치 등을 자세히 따져보고 투자하는 것이 필요하다"고 조언한다.

◇임대수익 낮아지는 오피스텔

630실 모집에 청약 접수 '제로(0)'. 지난 2월 강원도 춘천에서 분양한 한 오피스텔은 단 1명도 청약을 하지 않았다. 경기도 파주와 수원 등 2~3월에 분양한 오피스텔 중 3곳이 '무청약 단지'라는 오명을 썼다.

미분양 오피스텔도 속출하고 있다. 올해 공급된 오피스텔 중 미달을 피한 단지는 현대건설이 1월 동탄 테크노밸리에서 분양한 힐스테이트 동탄 2차(7.6대 1) 정도였다. 심교언 건국대 교수는 "최근 지역별 부동산 경기 양극화가 심해지면서 오피스텔 시장에서도 '옥석(玉石) 가리기'가 본격적으로 시작된 분위기"라며 "분양과 입주 등 신규 공급 물량이 늘어나면서 교통 환경이나 임대 수요가 애매한 지역은 고전하는 게 사실"이라고 말했다.

실제로 내년까지 전국적으로 새로 입주하는 오피스텔이 많이 늘어난다. 2013년 3만5000여 실이 입주한 이후 작년까지 매년 4만실 정도였던 전국 오피스텔 입주 물량은 올해 7만6000여 실, 내년에도 7만3400여 실로 크게 늘어난다. 2015년부터 오피스텔 분양이 급증한 것이 입주 물량 부담으로 돌아온 것이다. 2013~2014년 평균 4만5000여 실씩 분양되던 오피스텔은 주택경기 호황기이던 2015~2016년에 연평균 7만6000여 실이 공급됐다. 작년에는 전국에 8만실 넘게 분양됐다. 이런 상황에서 오피스텔 수요를 대체하는 소형 아파트 공급이 계속 늘고 있다. '부동산114'에 따르면, 지난해 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트는 전체 아파트 분양물량(32만5590가구)의 91.8%를 차지했다.

오피스텔 임대수익률도 예전만 못하다. 전국 오피스텔 임대 수익률은 2013년 5.74%에서 올해 2월 5.09%로 떨어졌다. 서울에선 '마지노선'처럼 여겨지던 5%대가 무너진 지 오래다. 2013년 5.33%였던 서울 오피스텔 임대수익률은 2016년 4.93%로 떨어지더니 올해 2월 현재 4.78%를 기록 중이다.

◇예금금리보다 높은 수익률과 월세수익은 장점

임대수익률 하락에도 일부 전문가들은 여전히 오피스텔을 매력적인 투자처로 꼽는다. 은행 예금금리가 1~2% 수준에 불과한 상황에서 소액 투자로 임대수익을 얻을 수 있고, 1인 가구가 폭발적으로 늘고 있어 잠재 수요가 풍부하다는 이유다.

실제로 2016년 인구주택총조사에서 오피스텔 등 소형 주거 시설의 주 이용층으로 꼽히는 20세 이상 39세 이하 청년층 1인 가구는 187만8045가구로 2010년도(155만3915가구)보다 20.8% 증가했다.

신도시나 오피스타운이 가까운 ‘직주근접’ 지역의 오피스텔은 거래가 활발하다. 수익형 부동산 분석업체 상가정보연구소는 “지난 1월 오피스텔 거래 건수는 1만5574건으로 전년 동월보다 46.6% 증가했다”며 “특히 위례신도시, 문정·장지지구가 가까운 송파구(1072건)의 거래 건수가 가장 많았고, 금천구·강서구·마포구·영등포구 순으로 거래량이 많았다”고 했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “올해부터 수도권과 대구 수성구, 세종시 등에서 오피스텔도 전매 제한 등의 규제가 강화됐다”며 “단기 시세 차익을 노리기보다 산업단지 등 임대 수요가 많고, 철도 등 교통 호재가 있는 지역, 학군이나 조망권 등 주거 환경을 잘 갖춘 상품을 고르는 안목이 필요하다”고 말했다.