주택연금, 불효자보다 낫다

"현재 소비는 현재의 소득뿐 아니라 평생 동안 예상되는 생애 소득에 의해 결정된다."

1985년 노벨 경제학상을 받은 이탈리아 경제학자 프랑코 모딜리아니(Modigliani)가 1950년 발표한 생애 주기 가설이다. 일정한 소비 수준을 유지하려면 소득이 있는 기간 저축해서 소득이 없는 기간을 대비해야 한다는 평범한 진리를 수식으로 증명했다. 모두가 중·장년기에 모아둔 자산으로 은퇴 후에도 종전과 비슷한 소비 수준을 유지하기를 꿈꾼다. 하지만 현실은 많이 다르다. 통계청이 발표한 '2017년 가계금융복지 조사'에 따르면 60세 이상 가계의 평균 총자산은 3억8569만원이다. 부동산 자산 3억원, 금융자산 7243만원 등이고, 부채는 5175만원이다. 빚을 뺀 순자산 대비 부동산 자산 비중을 따져보면 90% 가까이 된다. 심각하게 불균형적인 자산 구조다. 빚을 빼면 은퇴 자금으로 활용할 수 있는 금융자산은 거의 없다.

◇노후 자산 부동산에 묶여선 부족한 생활비 확보 어려워

결국 은퇴자가 부족한 생활비를 충당할 수 있는 가장 좋은 대안은 살고 있는 집을 활용하는 것이다. 집을 주택연금으로 활용하는 것이다. 주택연금은 만 60세 이상인 주택 보유자(또는 그 배우자)가 집을 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간 동안 매월 연금 방식으로 노후 생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융 상품이다. 역(逆)모기지론이라고도 부른다. 주택에 대한 관점을 전환하면 은퇴에 대한 불안감을 해소하고, 부족한 노후 생활비를 확보할 수 있다. 2007년 515명이던 주택연금 가입자는 2017년 4만9815명(누적)으로 10년 사이 90배 넘게 증가했다. 주택이 은퇴 생활비 확보의 주요 수단으로 자리매김하고 있는 것이다.

만약 주택으로 은퇴 생활비를 마련하지 못하면 어떻게 될까. 은퇴한 가구주를 대상으로 한 설문 결과에 따르면, 은퇴 후 생활비 마련 방법으로는 공적연금·공적수혜금(57.6%)이 가장 높은 비중을 차지했다. 그다음 가족의 수입이나 자녀·친지 용돈(27.9%), 기타(10.3%), 사적연금 저축액(4.2%) 순으로 나타났다. 국민연금공단의 2016년 조사 결과에 의하면 국민연금 월평균 수령액은 33만원 정도밖에 안 된다. 개인이 가입한 사적연금은 훨씬 더 부족하다. 주택연금 등으로 대비하지 않으면 노후 생활비를 국가나 타인에게 의존해야 하는 은퇴자가 대부분인 것이다.

◇3억원짜리 집 가진 70세, 평생 월 91만원씩 수령 가능

주택연금에 가입하려면 주택 수와 상관없이 9억원 이하의 주택을 소유하고 있으면 된다. 보유 주택을 합친 가격이 9억원 이상인 2주택자는 3년 내 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있다. 보유 주택에 거주하지 않고 전세를 주고 있는 경우, 현재는 가입할 수 없지만 향후 법이 개정되면 가입이 가능할 것으로 보인다.

연금 수령은 크게 월 지급액을 죽을 때까지 받을 수 있는 종신형과 선택한 일정 기간만 받을 수 있는 확정기간형으로 나뉜다. 그 밖에 주택담보대출 상환용으로 인출 한도(대출 한도의 50% 초과 70% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 받을 수 있는 '대출상환방식'과 부부 기준 1억5000만원 이하 1주택 보유자가 종신형보다 월 지급금을 최대 17% 우대해 받을 수 있는 '우대 방식' 등도 있다. 가장 유리한 방식은 종신형이다. 실제 주택연금 가입자의 90% 이상이 종신형을 선택하고 있다. 예를 들어 3억원짜리 집을 가진 70세 가입자의 경우 종신형을 선택하면 매달 91만9000원을 죽을 때까지 받을 수 있다. 금리가 오르거나 자산가치가 떨어지더라도 최초 약정 금액은 줄어들지 않는다. 따라서 금리 인상과 주택 시장 하락에 대한 위험으로부터 비교적 안전하게 노후 생활비를 확보할 수 있다.

◇'집=은퇴 후 소득원'으로의 시각 전환 필요

주택연금 가입 후 집값이 오르면 억울해서 어쩌냐고 우려하는 분도 많다. 주택연금은 중도 해지도 얼마든지 가능하다. 단, 그동안 지급받은 연금액과 이자 상당액을 상환해야 한다. 오른 집값과 상환액을 비교해 유리한 방향으로 선택하면 된다. 주택연금 가입자가 사망했을 때 배우자가 있다면 배우자로 명의 이전을 하고 계속해서 연금을 받을 수 있다. 부부가 모두 사망할 경우엔 연금 지급이 중단되고 대출을 상환해야 한다. 이때 주택 가격이 대출 금액보다 크면 남은 금액은 유가족이 받을 수 있다. 반대로 대출 금액이 주택 가격을 초과해도 상속인에게 대출 금액을 청구할 수 없다.

주택연금은 집값과 평균수명에 따라 받는 금액이 달라진다. 평균수명이 계속 길어지는 것을 감안하면 조금이라도 빨리 신청하는 것이 유리하다. 또 주택 가격이 높을 때 활용하는 것이 낫다. 1997년 노벨 경제학상을 받은 로버트 머튼(Merton)은 "은퇴 시점에 우리가 이루고자 하는 것은 자산을 축적하는 것이 아니라 은퇴 전 생활을 유지하는 것"이라고 말했다. 은퇴 준비는 결국 개인의 몫이다. 개인연금을 통해 노후 생활비를 확보하는 것이 필요하다. 또한 자녀들이 출가한 은퇴 후에는 거주 주택의 개념을 '은퇴 후 소득원'으로 바라보는 시각의 전환이 필요하다.