상가 분양가, 서울 4385만원 사상 최고… 수익성은 '뚝'

올해 1분기 분양된 상가의 3.3㎡당 평균 분양가가 통계를 내기 시작한 이후 역대 최고치를 기록했다. 작년 전국에서 분양된 상가의 수는 재작년에 비해 68% 늘었다. 상업용 부동산 거래량도 급증하고 있다.

저(低)금리 기조가 계속되고 정부가 주택 시장에 대한 규제를 강화하면서, 노후 대비용 재테크 수단인 상가로 돈이 몰리고 있는 것이다. 그러나 상가 공급이 늘면서 수익성은 떨어지고 있다. 전문가들은 "상가 시장이 성장하면서 동시에 리스크도 커지고 있다"며 "투자할 때 꼼꼼히 따지지 않으면 낭패를 볼 수 있다"고 말한다.

◇분양가 오르고, 거래도 늘어

지난 3월 경기도 시흥 배곧 B5블록에서 분양한 LH(한국주택토지공사) 단지 내 상가 4개 점포는 원래 공급하려던 가격보다 500여만원 비싼 3.3㎡당 평균 2549만원에 낙찰됐다. 평균 낙찰가율은 123%. 김병준 LH 인천지역본부 주택판매부 부장은 "인기가 많은 아파트 단지 내 상가는 낙찰가율이 190%까지 치솟고 있다"고 말했다.

분양가도 점점 높아지고 있다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 3306만원으로 통계를 작성하기 시작한 2001년 1분기 이후 가장 높은 가격을 기록했다. 2016년 1분기 3.3㎡당 2460만원이던 분양가는 작년 1분기 2801만원으로 뛰었고, 올해 3000만원대를 훌쩍 뛰어넘었다. 지역별로 보면 서울에서 분양된 상가가 3.3㎡당 4385만원으로 가장 비쌌고, 경기·인천(3248만원), 지방(2873만원) 순이었다.

거래도 3년 연속 급증하고 있다. 국토교통부에 따르면 오피스·상가 등 상업용 부동산의 2017년 전국 거래 건수는 38만4182건으로 전년 대비 49% 늘었다. 올해에는 작년보다 더욱 늘어나, 1~2월 거래량이 2017년 1~2월보다 28.1% 많았다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "아파트에 대한 규제가 강화되고, 여전히 낮은 금리 때문에 은행에 돈을 맡기는 것보다 수익성이 더 높은 투자처를 찾는 사람들이 상가 등에 몰리고 있다"고 말했다.

◇월세는 물론 되팔 때 가격도 생각해야

하지만 "상가는 무조건 돈이 된다"는 생각은 위험하다는 지적이 많다.

우선 현재 시장에 공급된 물량이 많다. 2016년에는 상가 174개, 1만1990개 점포가 새로 생겼지만, 작년에는 상가 294개, 점포 1만6784개가 공급됐다. 올해 1분기에 분양된 상가 수는 53개로 작년 같은 기간(59개)보다 수는 적었다. 그러나 대형 상가가 대부분을 차지하면서, 전체 점포 수는 3287개로 작년 같은 기간보다 280여개 더 많았다.

수익률도 예전만 하지는 않다. 연간 월세 수익률도 집계 이후 처음으로 4%대로 내려앉았다. 한국감정원에 따르면, 상가 투자금 대비 월세 수입을 나타내는 '소득수익률'이 작년 전국은 4.8%, 서울은 4.6%를 각각 기록했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "주택과 달리 상가는 시간이 지날수록 가격이 떨어지는 경우가 많기 때문에 나중에 분양가보다 싼 가격에 팔아넘기는 경우도 많다"며 "월세도 중요하지만 나중에 가격이 오를 상가를 찾는 게 중요하다"고 말했다. 예를 들어 2억원에 분양받은 상가에서 월 100만원씩 월세를 받아도 나중에 상가를 팔 때 가격이 5000만원 떨어지면 세금 등을 계산했을 때 손해라는 것이다.

김민영 '부동산114' 선임연구원은 "정부가 주택 시장을 조이면서 대체 투자처가 마땅하지 않다는 점 등이 상가 분양 수요가 이어지는 이유"라면서 "지난달부터 수익형 부동산 임대사업자에 대한 대출 규제가 시작돼 상가 분양 시장 투자 수요는 당분간 감소할 가능성이 크다"고 말했다.