꼬마빌딩 재테크 무작정 따라하기

입지선정부터 건축&디자인 차별화, 자금계획과 수익률 계산, 스트레스 없는 임대관리 노하우까지!

“부자들은 결국 부동산으로 자산을 불리더라”

저자 허윤경은 2005년부터 강남에서 공인중개사로 부동산 일을 시작했다. 부자들이 어떻게 자산을 불리는지 십수 년을 곁에서 지켜 보니, 그 중심에는 수익형 부동산인 ‘꼬마빌딩’이 있었다고 한다. 투자자(건축주)를 챙기느라 정작 자신의 것을 놓쳐버린 그녀는 살고 있던 아파트를 처분하고 꼬마빌딩을 지어 건물주가 되었다. 다달이 들어오는 월세 덕분에 돈 걱정 없이 미래를 설계할 수 있게 되었고, 덩달아 자산가치도 높아져 마음의 안정까지 얻었다. 저금리&저성장 시대에 수익형 부동산은 미래 수입을 보장해 줄 대안이자 걱정 없이 노후를 즐기게 해주는 든든한 자산임이 분명하다.

서울·수도권 지역 실제 개발사례를 통해 익히는 꼬마빌딩 성공 요인

1종주거지역 단독주택은 꼬마빌딩 개발로는 기피 대상 1호다. 하지만 입지를 분석해 수요자를 찾아내고, 땅의 모양과 용도를 최대한 활용하면 책의 사례처럼 상업공간과 19세대 주거공간을 갖춘 세련된 꼬마빌딩으로 변신할 수 있다. 경사가 심했던 논현동의 한 주택도 지역의 특성을 고려하여 건물의 차별화를 시도한 결과, 루프탑이 있는 세련된 오피스 공간으로 재탄생해 모든 임차를 금세 마쳤다.

책에서는 서울 강남&수도권의 실제 꼬마빌딩 개발사례를 다양하게 담았다. 입지와 수요는 물론 건물의 세세한 특성까지 모두 다른 꼬마빌딩들의 개발 과정을 보면 지역분석부터 입지선정, 땅의 용도 파악, 건물 차별화 방법, 임차인 관리 등을 자연스럽게 익힐 수 있다.

수익률 시뮬레이션, 하자 보수 리스트, 임차인 관리 시스템 등 간단하고 체계화된 체크리스트 수록!

‘5억의 현금이 있다면 꼬마빌딩을 지을 수 있을까?’ ‘수익률은 얼마가 적정할까?’ ‘건물을 볼 때는 무엇을 봐야 할까?’ ‘시공사랑 어떤 이야기를 해야 하지?’ 이밖에도 건물 한 채를 지으려면 체크해야 할 것들이 수없이 많다.

저자는 책이 이를 해결할 체크리스트들을 한눈에 볼 수 있도록 정리했다. 한 장으로 볼 수 있는 수익률 예측 시뮬레이션, 준공 후 체크해야 할 하자 리스트, 임차인 관리 체크리스트 등 이것만 있어도 실수 없이 꼼꼼하게 꼬마빌딩 개발을 진행할 수 있다.

꼬마빌딩, 오래 보유하려면 스마트한 관리가 핵심이다

조물주 위에 건물주라지만, 현실 건물주는 할 말이 많다. 새벽 1시에도 문이 안 열린다는 민원을 해결해줘야 하고, 전기가 나갔다, 쓰레기 냄새가 난다, 물이 샌다 등 각종 임차인의 요구를 들어주느라 정신이 없다. 저자는 임차관리시스템을 혁신적으로 바꿨다. 임차계약서 형식을 정비하고, 세부 지침사항을 세입자와 면밀하게 공유했다. 이러한 시스템으로 특허를 받기도 했다.

현재 강남지역 약 100개 호실을 이러한 방식으로 관리하고 있다. 그 결과 저자가 관리하는 건물들은 깔끔하고 잘 정비된 이미지로 임차인이 입주하고 싶은 집이 되었고, 임대인은 몸과 마음이 편해졌다. 꼬마빌딩을 오래도록 보유하려면 관리에 온 관심을 쏟아야 하며, 앞으로 커질 수익형 부동산 시장에서 임차관리는 경쟁의 핵심이 될 거라는 게 저자의 생각이다.