[난리 법(法)석] 소액임차인을 위한 최우선변제권 알고 계신가요?

Q. 임차하여 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 때 법으로 보호받을 수 있는 권리가 있다는데 그 권리의 내용과 범위가 궁금합니다.

A. 주택임대차보호법 제8조 제1항의 내용을 보면“임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항(주택의 인도와 주민등록)의 요건을 갖추어야 한다”라고 규정하고 있고, 제3항은“제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다”라고 규정되어 있다.

그러므로, 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은 임차주택 소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권, 전세권자, 담보가등기 등 담보물권을 가지고 있는 자 보다도 우선하여 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있다.

소액임차인의 기준은, 해당 임대차계약 체결일자가 아닌 위 담보물권의 설정등기 당시를 기준(동법 시행령 부칙 규정 : 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다)으로 하고, 반드시 배당요구종기 까지 권리신고와 배당요구를 하고, 주민등록을 유지해야 한다.

위 법 제3조 제1항은“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다” 라고 하여 대항력의 요건을 규정하고 있다.

그러므로, 소액임차인이 배당요구를 하지 않았을 경우에는 최우선변제권은 없으나 매수인(낙찰자)에 대해서 대항력을 주장할 수는 있으므로 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에는 주택 명도를 거부하고 계속 거주할 수가 있다.

주의할 점은, 채무자의 채무변제 등의 사유로 집행절차가 취소되는 경우가 있기 때문에, 가급적이면 매수인이 매각대금을 완납할 때까지는 위 대항요건을 유지하는 것이 안전할 것으로 보인다.

한편, 채권담보 목적으로 소액임차인으로서 임대차계약서를 작성과 입주 및 주민등록 전입하고 거주한 경우에도, 그 주택을 실제 주거용으로 사용·수익할 목적을 갖지 아니한 계약은 통정 허위표시에 해당되어 무효이므로, 소액임차인의 지위는 물론 대항력도 인정받을 수가 없다.

참고로, 2016년 3월 31일부터 시행된 주택임대차보호법시행령은 최우선변제권의 범위를 ①서울특별시에서는 보증금이 1억원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인은 3,400만원 이하의 범위에서 인정되고 ②수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금이 8,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인은 2,700만원 이하의 범위에서 인정되고, ③광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 6,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인은 2,000만원 이하의 범위에서 인정되며, ④그 밖의 지역에서는 5,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인은 1,700만원 이하의 범위에서 인정된다 고 규정하고 있다.


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